Vorschriften und Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien von Ausländern in China

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4. Sept. – Chinas Immobilienmarkt hat sich, seit seiner Öffnung für Privatinvestoren am Ende der 90er Jahre, massiv entwickelt, und um die sprunghaft ansteigenden Immobilienpreise zu zügeln, hat die chinesische Regierung in den letzten Jahren verschiedene Vorschriften und Richtlinien eingeführt, um den Markt zu kontrollieren. Diese beinhalten Vorschriften, die darauf abzielen, die Befugnis von ausländischen Individuen und Unternehmen, Immobilien im Land zu kaufen, einzuschränken.

Die Ansichten

2006 hat China die „Ansichten zur Regulierung des Zuflusses und der Verwaltung ausländischer Investitionen in den Immobilienmarkt (im Folgenden als „Ansichten” bezeichnet)” veröffentlich, welche es ausländischen Individuen und Unternehmen verbieten, Gewerbeimmobilien im Land direkt zu besitzen, und bestimmen, dass ausländische Investitionen in den Immobilienmarkt durch ein chinesisches Unternehmen getätigt werden müssen.

Gemäß dieser Ansichten, müssen alle ausländischen Individuen, und Entitäten, die beabsichtigen, Immobilien in China für andere Zwecke als zur Eigennutzung zu erwerben, der „Regel über die Unternehmensexistenz” folgen, die besagt, dass ausländische Individuen und Unternehmen Immobilien, die nicht zum Eigengebrauch bestimmt sind, nur durch ein ausländisch investiertes Unternehmen, wie zum Beispiel vollständig mit ausländischem Kapital finanzierte Gesellschaften oder Joint-Ventures, erwerben dürfen.

Allerdings gestatten die Ansichten den folgenden Individuen und Entitäten, Immobilien für den Eigengebrauch im Land zu erwerben:

  • Zweigstellen oder Vertretungen, die in China von einem ausländischen Unternehmen gegründet wurden;
  • Ausländischen Individuen, die in China für mehr als ein Jahr gearbeitet oder studiert haben; und
  • Einwohnern aus Hong Kong, Macau, und Taiwan, sowie Überseechinesen.

Die oben genannten Individuen und Entitäten müssen ihren echten Namen angeben, wenn sie Immobilien in China erwerben. Ferner müssen sie durch die Registrierungsformlitäten mit den zustaendigen Behoerden für die jeweiligen Landnutzungsrechte und den Grundbesitz gehen.

Die Richtlinien

2010 wurden in China die Anstrengungen verschärft, die ausländische Beteiligung am Immobilienmarkt zu kontrollieren, indem die „Richtlinien zur weiteren Regulierung der Verwaltung des Immobilienerwerbs von ausländischen Individuen und Entitäten (im Folgenden als „Richtlinien” bezeichnet)” veröffentlich wurden. Die Richtlinien, die von der Staatlichen Devisenverwaltung in China (State Administration of Foreign Exchange,SAFE) und dem Ministerum für Wohnungsbau und städtische und ländiche Entwicklung  veröffentlicht wurden, beschränken den Immobilienerwerb von Ausländern und verhängen mehr Beschränkungen auf die finanziellen Größen und geographischen Regionen der Immobilien.

Den Richtlinien zufolge, kann eine im Ausland lebende Person nur ein Haus für den Eigengebrauch erwerben, und ein ausländisch investiertes Unternehmen mit einer Zweigstelle oder Vertretung darf nur Nichtwohngebäude zur unternehmerischen Nutzung in der Stadt, in der das entsprechende Büro liegt, erwerben.

Außerdem schreiben die Richtlinien vor, dass ausländische Personen eine schriftliche Verpflichtung abgeben müssen, die darlegt, dass sie keine anderen Häueer unter ihrem Namen in China besitzen, wenn sie sich bei den zuständigen Behörden registrieren.

Das Rundschreiben

Im Bezug auf den Erwerb von Immobilien von ausländischen Individuen und Entitäten, hat China 2006 das „Rundschreiben zu den Angelegenheiten, die die Verwaltung der Börse für Grundstückseigentum (Foreign Exchange Administration of Real Estate Market) betreffen (im Folgenden als „Rundschreiben” bezeichnet)”, bezüglich des Zahlungsprozesses durch die Devisenmärkte, veröffentlicht.

Das Rundschreiben besagt, dass ausländische Individuen und Entitäten sich bei der vorgesehenen Devisenbank bewerben müssen, um Zahlungen in fremden Währungen zu tätigen. DieseBank wird, nach einer Prüfung, die fremden Währungen begleichen und dann den Fonds direkt in das RMB-Konto des Immobilienentwicklers überweisen.

Für die Bewerbung bei der vorgesehenen Bank müssen ausländische Individuen und Entitüten folgende Materialien vorlegen:

Zweigstellen oder Vertretungen von ausländischen Unternehmen

  • Verkaufsvertrag oder Vorverkaufsvertrag der Immobilie;
  • Genehmigungsunterlagen der Gründung der inländischen Zweigstelle oder Vertretung sowie eine gültige Registrierungsbescheinigung;
  • Relevante Dokumente, die von der zuständigen Immobilienbehörde ausgestellt werden im Bezug auf die Registrierung und Einreichung des Vorverkaufsvertrags der Immobilie, die von der inländischen Zweigstelle oder Vertretung unterschrieben wurden; und
  • Eine schriftliche Verpflichtung, die besagt, dass die erworbene Immobilie das Prinzip des Eigengebrauchs erfüllt.

Ausländische Individuen, die in China für mehr als ein Jahr gearbeitet oder studiert haben

  • Verkaufsvertrag oder Vorverkaufsvertrag der Immobilie;
  • Ausweisunterlagen;
  • Gültiger Arbeitsvertrag oder Studienbescheinigung für mehr als ein Jahr;
  • Relevante Dokumente, die von der zuständigen Immobilienbehörde ausgestellt werden im Bezug auf die Registrierung und Einreichung des Vorverkaufsvertrags der Immobilie, die von dem ausländischen Individuum unterschrieben wurden.

Einwohner aus Hong Kong, Macau und Taiwan, und Überseechinesen

  • Verkaufsvertrag oder Vorverkaufsvertrag der Immobilie;
  • Ausweisunterlagen;
  • Relevante Dokumente, die von der zuständigen Immobilienbehörde ausgestellt werden im Bezug auf die Registrierung und Einreichung des Vorverkaufsvertrags der Immobilie, die von dem Individuum unterschrieben wurden.

Das Rundschreiben legt außerdem fest, dass RMB-Erträge, die durch den Verkauf von Immobilien von ausländischen Individuen oder Entitäten erworben wurden, nur mit der Genehmigung des relevanten Devisenamts in fremde Währungen umgetauscht werden dürfen. Die folgenden Dokumente müssen eingereicht werden, um eine Genehmigung zu erhalten;

  • Antrag zum Kauf von Devisen;
  • Eine Kopie der Verkaufsvereinbarung; und
  • Zahlungsbelege für alle Steuern im Bezug auf die Immobilie und den Verkauf.

Zusätzlich, gemäß der Stellungnahme von Chinas Nationaler Kommission für Entwicklung und Reform im Jahr 2012, sind mittel- und langfristige Kredite (das heißt Kredite mit einer Laufzeit von länger als einem Jahr), die von ausländischen Banken an Ausländer fuer den Zweck der Eigenheimfinanzierung vergeben werden, nicht zugelassen. Diese Stellungnahme gilt für alle ausländischen Banken in China, was bedeutet, dass ausländische Banken nicht mehr Geld aus dem Ausland leihen dürfen um mittel- und langfristige Kredite zur der Eigenheimfinanzierung an Ausländer  zu vergeben. Allerdings können solche Banken immernoch ihre eigenen finanziellen Mittel nutzen, um Ausländern Hypotheken zu geben. Alternativ haben Ausländer die Option, Eigenheimhypotheken durch chinesische Banken zu erhalten.

Bei Fragen zu Wirtschaftsthemen, Steuern, Buchhaltung und Unternehmensgründungen in China kontaktieren Sie bitte:
Fabian Knopf, Sr. Associate Business Development, Dezan Shira & Associates
Fabian.Knopf@dezshira.com
Silke Neugebohrn, Sr. Associate, Business Development, Dezan Shira & Associates
Silke.Neugebohrn@dezshira.com

HR und Gehaltsabrechnung in China (3.Edition)

HR-2012_coverAuszüge aus diesem Artikel stamen aus dem Buch „HR und Gehaltsabrechnung in China (3.Edition)“, das im Asia Briefing Buchladen zur Verfügung steht. Ein solides Verständnis vom chinesischen Recht und Regulierungen, die sich auf Personalwesen und Gehaltsabrechnung beziehen, sind unerlässlich für ausländische Investoren, die ein Unternehmen in China gründen oder führen wollen. Dieses Buch zielt darauf ab, Informationslücken zu schließen und zudem lokale Manager und HR-Experten mit wertvollen Instrumenten auszustatten, die komplexe Zusammenhänge des chinesischen Arbeitsrecht in English erläutern müssen.