越南居民与非居民房产所有者的纳税义务

本文详细说明外国人在越南持有出租房产的纳税申报义务，并解答相关常见问题。在越南，外国房产所有者——无论居民还是非居民——均须遵守与越南公民相同的税收法规。 

现行《住房法》（第27/2023/QH15号，2023年11月27日）已于2024年8月1日生效，取代2015年颁布的《住房法》（第65/2014/QH13号）。该法为越南的住房管理提供指引，适用于居民和非居民房产所有者，并明确允许外国公民和投资者在越南购买房产。 

最新发布的第68/2026/ND-CP号法令（“第68号法令”，经第141/2026/ND-CP号法令（“第141号法令”）修订）以及第18/2026/TT-BTC号通知（“第18号通知”）引入了越南房产租赁活动的新税收政策。第141号法令将增值税（VAT）和个人所得税（PIT）免税的年度收入门槛从5亿越南盾提高至10亿越南盾，自2026年1月1日起生效。 

作为越南出租房产的外国所有者，了解自身的纳税申报和缴款义务至关重要，以避免与税务机关产生不必要的纠纷。 

此外还需注意，根据所在国的不同，越南出租房产的外国所有者可能享有一定的税收减免或优惠。一些税收管辖区甚至将海外租金收入视为免税收入。 

在越南就租金收入纳税 

作为在越南持有出租房产的外国人，您须遵守与越南公民相同的税收法规。自2026年1月1日起，年度租金收入在10亿越南盾或以下的个人无需缴纳增值税，也无需就该租赁活动缴纳个人所得税。 

示例：Marcus是澳大利亚居民，2026年1月1日至2026年12月31日期间，其位于越南的房产共产生租金收入12亿越南盾（约合46,000美元），含税。这意味着他的月租金收入为1亿越南盾（约合3,846美元）。由于其年度租金收入超过10亿越南盾的门槛，他须就其在越南租赁活动中的全部租金收入缴纳增值税，并就超过门槛部分的租金收入缴纳个人所得税。 

越南房产租赁的个人所得税应税收入 

根据第68号法令，越南房产租赁用于计算个人所得税的应税收入，为承租人在租赁合同项下每个付款期支付的金额。如果承租人预付多年款项，用于计算应税收入的收入可按预付年度分摊，也可根据一次性收到的总付款额确定。 

在越南履行纳税义务 

出租人须采取两个基本步骤在越南履行纳税义务： 

获取税号： 第一步是获取专门用于房产收入的税号。该税号与在越南用于就业收入的税号不同。您可以在房产所在地的地方税务局申请，可亲自办理，也可通过持有经公证授权委托书的授权代表办理。 

申报并缴纳税款： 获取税号并注册网上纳税申报后，即可开始提交纳税申报表和缴款。您可以选择每年两次或每年一次申报并缴纳租金收入税款。 

房地产租赁活动纳税申报表 

来源：第18/2026/TT-BTC号通知 

越南房产租赁相关税费 

2026年1月1日之前，租金收入税包括5%的增值税、5%的个人所得税以及营业执照税（BLT）。对于营业执照税，税务机关会审核提交的文件并确定应缴金额，因此出租人无需另行操作。 

然而，自2026年1月1日起，随着第198/2025/QH15号决议的颁布，并辅以第362/2025/ND-CP号法令和第645/CT-CS号公函，越南正式废除营业执照税。这意味着越南的租金收入现在仅需缴纳增值税和个人所得税。 

纳税义务截止期限 

个人可以选择在一个纳税年度内申报两次或每年申报一次： 

• 一年申报两次： 第一次纳税申报不得晚于纳税年度的7月31日，第二次不得晚于下一日历年的1月31日。
• 年度纳税申报： 不得晚于次年1月31日。 

缴款期限与纳税申报提交期限相同。 

示例：回到Marcus的案例，他在每个纳税期的纳税义务如下： 

• 自2026年1月1日起无需缴纳营业执照税。
• 由于Marcus的年度租金收入为12亿越南盾，超过10亿越南盾的免税门槛，其租金收入须缴纳增值税和个人所得税。
• 根据适用的税款计算规则，其增值税应纳税额为6,000万越南盾，个人所得税应纳税额为6,000万越南盾。
• 他可以选择每年申报并缴纳税款两次，或按年度申报，但须遵守适用的申报截止期限。 

常见问题解答——作为外国人在越南持有房产 

外国人持有投资性房产的纳税责任是否真的与本地业主相同？我听说外国人和非居民在越南适用20%的统一个人所得税税率。 

20%的统一个人所得税税率仅适用于非居民个人在越南取得的工资、薪金或服务合同收入，不适用于房地产租赁所得。对于房地产租金收入，居民和非居民个人（包括外国个人）均须按照适用于越南个人房产所有者的相同原则承担纳税义务。这一澄清见于越南税务总局2020年12月11日发布的第5262/TCT-DNNCN号公函。因此，“纳税责任与本地业主相同”的说法是恰当的；但将20%的统一个人所得税税率适用于房地产租金收入则是不正确的，因为20%的税率仅适用于非居民个人的就业收入或服务合同收入。 

我不是越南税务居民，且我的母国与越南签有双重征税协定。我能否就我在越南投资房产的租金收入申请免税？ 

要具体评估税务影响，有必要确定个人的税收居民国。越南目前与其他国家签有约80项双重征税协定（DTA）。来自不动产的所得通常在这些协定的第6条下处理，根据该条，不动产所得可在财产所在国（即越南）征税，而非仅在个人居民国征税。然而，适用双重征税协定下的双重征税救济条款可能允许个人在确定其居民国纳税义务时，就已在越南缴纳的税款申请抵免。需要注意的是，此类外国税收抵免救济通常仅适用于所得税（个人所得税），且以在越南实际缴纳的所得税金额为限。它不适用于增值税，因为增值税不是所得税。 

示例：Marcus是澳大利亚公民，其位于越南的房地产每年产生租金收入12亿越南盾。由于年度租金收入超过10亿越南盾的免税门槛，他须同时缴纳增值税和个人所得税。其在越南的纳税义务为： 

• 增值税：6,000万越南盾
• 个人所得税：1,000万越南盾（就超过门槛部分计算：(12亿越南盾 – 10亿越南盾) × 5%） 

根据越南—澳大利亚双重征税协定，Marcus在计算其澳大利亚纳税义务时，通常可以就在越南缴纳的1,000万越南盾个人所得税申请外国税收抵免，但须符合该协定的具体规定和适用的澳大利亚税法。然而，6,000万越南盾的增值税通常不符合外国税收抵免条件，因为它不是所得税。 

我不会说越南语，也不知道如何在越南进行税务登记和申报。我目前甚至不在越南。谁有权帮我处理这些事？ 

您可以委托在越南的某人，例如您的房产管理人、出租人或专业税务顾问，代您办理税务合规手续。为此授权，您需要填写授权委托书。为使授权委托书在越南具有法律效力，必须： 

• 如果您本人在越南，由您和授权代表双方签署，并经公证人见证；或
• 如果您居住在越南境外，由您签署，经您母国的越南领事馆认证，然后寄往越南由当地公证人认证。 

我几年前在胡志明市购买了一套公寓，但尚未获发所有权证书。为什么会这样，怎样才能加快流程？ 

由于政府机构之间的监管冲突，外国投资者获得所有权证书在越南一直是一个有争议的问题。这一问题在胡志明市尤为突出，该市有大量房产出售给了外国人。 

房地产协会一直在积极敦促胡志明市人民委员会按照《住房法》的规定向外国房产所有者颁发所有权证书，但该问题仍未解决。目前，河内是越南唯一向外国房主颁发所有权证书的城市，因此胡志明市和其他省份的房主可能需要等待。 

在此期间，您可以考虑与其他房主合作，向项目开发商施压，要求其继续跟进相关主管部门。如果延迟造成财务或法律纠纷，出售房产可能是一个选择。但建议事先咨询法律专家，以确保合规并保护您的利益。 

作为外国投资者，我在越南购买房产前需要考虑哪些要点？ 

对于主要对出租房产感兴趣的外国投资者而言，投资回报率往往是首要考虑因素。然而，在做出购买决定之前，有几个税务、法律和后勤因素需要仔细考虑： 

• 外国人所有权限制： 在越南，外国人对土地的所有权受到限制。外国人只能购买和拥有公寓和共管公寓，最长期限为50年，之后所有权只能再续期50年。 
• 房产的法律状态： 所有权证书发放延迟一直是越南外国房产所有者普遍感到困扰的问题。此外，一些项目开发商面临未解决的许可或税务问题，这可能使其无法签署有效的购买合同。没有有效的购买合同和所有权证书，合法转让房产所有权就变得困难。 
• 税务： 在越南持有房产意味着承担纳税义务。您需要登记税号，并就任何租金收入纳税。如果将来出售房产（即房地产销售所得），也可能需要纳税。合规至关重要，因为商业银行在允许将越南所得收入汇往海外之前，要求提供纳税证明。 
• 房产管理： 如果您计划将投资房产出租，请考虑在您不在场时如何管理。可靠的房产管理服务可以协助处理租户沟通、维护和租金收取。还建议为潜在损坏或损失购买适当的保险。 
• 融资： 外国人从越南银行获得融资可能较为困难。您可能需要探索向非居民放贷的国际银行或金融公司。在继续之前，请仔细研究和比较融资方案。 

为应对这些复杂问题，强烈建议咨询专业房地产顾问，并聘请法律专家协助谈判和购买流程。 

在越南管理税务对于外国直接投资公司遵守当地法规、商品及服务税要求以及国际财务报告准则等全球标准、应对复杂的申报以及适用正确的税务处理至关重要。结构良好的税务流程有助于避免处罚并保持100%合规。 

Luy Doan 

税务助理经理 

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