越南2026年3月起生效新规：涉及房地产与外国代表处

越南于2026年3月生效了若干新法规，包括为住宅房产引入电子识别码，以及为外国代表处引入更快的许可办理流程。这些更新是政府加强数字治理和简化行政程序更广泛努力的一部分。

为住宅房产引入电子识别码

根据2025年12月31日颁布的第357/2025/ND-CP号法令，自2026年3月1日起，越南的每一处住宅房产将被分配一个唯一的电子识别码。

该电子识别码将是一个不超过40个字符的字母数字字符串，在国家住房和房地产信息系统及数据库管理下的建设项目中，为每个住宅单元或房地产物业唯一分配。

省市级建设厅将负责为辖区内的住房开发项目分配这些识别码。对于涉及未来住房开发的项目，当主管部门发出确认住房符合销售条件的通知时，将同时附上该识别码。

国家房地产数据库被设计为开放且互联互通的，它在遵守以下国家标准的同时，与其他政府信息系统集成：

• 数据库结构和技术框架；
• 应用程序编程接口（API）；
• 访问许可模型；
• 以及越南国家数据架构下的信息安全要求。

该系统旨在提高房地产管理的透明度，并促进对房地产交易进行更有效的监督和管理。

外国代表处许可时间缩短

根据2026年2月13日颁布的第62/2026/ND-CP号法令（"第62号法令"），越南已将外国代表处的许可办理时限从之前的30个工作日缩短至14个工作日。

该法令修订了规范外国研究和合作组织在越南设立和运作代表处的第06/2005/ND-CP号法令。

主要程序变更

为简化许可流程，引入了几项程序更新：

• 更快的许可决定： 外交部必须在收到有效申请之日起14个工作日内颁发或拒绝许可证。
• 初始申请验证： 主管部门必须在收到提交文件的一个工作日内审查文件的完整性和有效性。
• 扩大的提交渠道： 申请可以直接提交、通过邮政服务提交或通过国家公共服务门户网站在线提交。

如果申请被拒绝，外交部必须向申请人提供书面解释。

修改代表处许可证的程序

除了缩短许可时限，第62号法令第7条明确了修改或补充代表处许可证的程序。

当外国组织需要修改其许可证时，代表处必须通过直接提交、邮政服务或国家公共服务门户网站向外交部提交一份申请档案。接收机构在一个工作日内必须核实档案是否完整有效，并在必要时要求修改。

所需修改档案

修改档案包括：

• 使用规定表格提交的关于修改或补充许可证的书面请求；
• 如果修改涉及代表处负责人的变更，需提供拟任首席代表自我申报的个人简历；
• 由负责在越南的外国组织的相关部委、行业或地方主管部门负责人出具的介绍信或任命决定；
• 如果修改涉及扩大业务范围或延长运营期限，需提供外国组织与越南主管机构之间的计划、项目或合作承诺相关文件。

直接或邮寄提交需提供原件或副本，在线申请则接受电子副本。

部门间协商程序

在批准修改代表处许可证之前，外交部将征求相关主管部门的意见，包括：

• 省市级人民委员会，就组织在代表处所在地的活动提供意见；
• 相关部委或政府机构，审查与其各自行业相关的计划或项目；
• 越南主管机构，就修改请求提供反馈；
• 以及负责审查驻越南代表处拟任负责人的主管当局（如果涉及人事变动）。

代表处通常被外国组织用于在越南进行研究、合作活动和联络职能，但不允许从事产生收入的商业活动。

对企业和投资者的影响

2026年3月生效的政策更新反映了越南持续推进公共行政数字化和监管现代化。

对于房地产利益相关者而言，引入电子房产识别码可能有助于提高住房市场的数据透明度、资产追踪和监管监控。

同时，外国代表处许可时限的缩短可能会减少寻求在越南设立据点的国际组织的行政延误，促进其与当地合作伙伴和研究机构更快地接触。

在越南设立企业需要完成公司注册、地方审批和工作许可流程。我们通过准备和提交文件、与当局协调以及确保合规来帮助外国直接投资公司，使他们能够顺利启动运营并专注于发展。

Tam Nguyen
商务咨询服务高级经理
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